Baufinanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung, Kosten und Ablauf

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Von der Redaktion Kredit2026 · Zuletzt aktualisiert: 14. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 40 Minuten

Der Hauskauf ist für die meisten die größte Finanzentscheidung ihres Lebens. Eine gute Baufinanzierung hängt weniger vom Zins im Aushang ab als von Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und den Nebenkosten, die oft vergessen werden. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie die Finanzierung funktioniert, was sie kostet, wie Banken prüfen und wie Sie typische Fehler vermeiden. Mit Rechenbeispielen, Stresstest für die Anschlussfinanzierung, Checklisten und Quellenangaben.

Was ist eine Baufinanzierung? Definition und Grundprinzip

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung einer Immobilie. Im Unterschied zum Ratenkredit sichert die Bank das Darlehen durch ein Grundpfandrecht ab, in der Regel durch eine Grundschuld im Grundbuch. Weil die Immobilie als Sicherheit dient, sind die Zinsen deutlich niedriger als bei einem unbesicherten Privatkredit, die Beträge höher und die Laufzeiten sehr lang, oft zwanzig bis dreißig Jahre.

Fast alle Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Sie zahlen über die Zinsbindung eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Der Zinssatz ist für einen festgelegten Zeitraum fest, die Zinsbindung. Läuft sie aus und ist noch Restschuld offen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dieses Zusammenspiel aus Eigenkapital, Beleihung, Zins, Tilgung und Zinsbindung bestimmt, wie teuer Ihre Immobilie am Ende wird.

Wofür eine Baufinanzierung gedacht ist

• Kauf: Bestandsimmobilie oder Neubau vom Bauträger, Eigentumswohnung oder Haus.
• Bau: Eigenes Bauvorhaben mit Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten.
• Modernisierung: Sanierung, Anbau, energetische Maßnahmen.
• Anschlussfinanzierung: Fortführung einer bestehenden Finanzierung bei gleicher oder anderer Bank.

Die Bausteine einer Finanzierung

Eine Baufinanzierung besteht selten aus nur einem Darlehen. Meist setzt sie sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die zusammen den Kaufpreis und die Nebenkosten decken.

Beleihungsauslauf: Warum der Eigenkapitalanteil den Zins bestimmt

Der Beleihungsauslauf drückt aus, welchen Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie das Darlehen ausmacht. Je höher er ist, desto mehr Risiko trägt die Bank und desto höher ist in der Regel der Zinsaufschlag. Als grobe Orientierung gelten Beleihungsausläufe bis etwa 60 Prozent als besonders günstig, bis etwa 80 Prozent als solide und darüber als teurer. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil Banken vorsichtig bewerten. Wer Eigenkapital einbringt, senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Schon wenige Prozentpunkte Aufschlag wirken bei einem Darlehen über mehrere hunderttausend Euro über Jahrzehnte erheblich.

Kaufnebenkosten: Der Posten, den viele vergessen

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die Banken häufig nicht oder nur teilweise mitfinanzieren. Wer sie nicht einplant, steht bei der Finanzierung plötzlich vor einer Lücke von zehntausenden Euro.

Beispiel: Kaufnebenkosten bei 350.000 Euro Kaufpreis

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro, Notar und Grundbuch von 2 % und einer Käuferprovision von 3,57 % ergeben sich je nach Grunderwerbsteuer unterschiedliche Nebenkosten:

Die Spanne zeigt: Je nach Bundesland unterscheiden sich die Nebenkosten bei gleichem Kaufpreis um mehrere tausend Euro. Wer ohne Makler kauft, spart die Provision, trägt aber mehr Eigenaufwand. Rechnen Sie bei jeder Planung mit den tatsächlichen Nebenkosten Ihres Bundeslands und Ihres Objekts.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Auch nach dem Kauf entstehen Kosten, die nicht in der Rate stecken: Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Instandhaltung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Nebenkosten wie Heizung und Wasser. Als grobe Faustregel rechnen viele Experten mit einem Prozent des Gebäudewerts pro Jahr für Instandhaltungsrücklagen, je nach Alter des Hauses auch mehr. Diese Kosten gehören in Ihre Haushaltsrechnung, bevor Sie eine Rate festlegen. Wer sie vergisst, plant zu knapp.

Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Eine gesetzliche Mindestgrenze für Eigenkapital gibt es nicht. In der Praxis erwarten Banken, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten selbst tragen. Üblich ist ein Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent der Gesamtkosten, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Mit weniger sind Finanzierungen möglich, aber der Zins ist höher, die Rate belastet stärker, und Banken prüfen genauer. Einige Banken finanzieren in Ausnahmefällen auch 100 Prozent oder mehr, dann aber mit deutlichem Zinsaufschlag und hohen Anforderungen an Einkommen und Sicherheit.

Was zählt zum Eigenkapital?

• Ersparnisse auf Tages- oder Festgeldkonten
• Wertpapiere und Fondsvermögen, die verkauft werden können
• Bausparguthaben
• Eigenleistungen am Bau, soweit die Bank sie anerkennt
• Schenkungen oder Erbschaften von Angehörigen, sauber nachgewiesen
• Verkaufserlös aus einer bestehenden Immobilie

Nicht dazu zählen andere Kredite. Wer Eigenkapital über einen Ratenkredit „herstellt“, verschlechtert seine Bonität, weil die Bank die Rate des Zusatzkredits in die Haushaltsrechnung einrechnet.

Die Reserve nicht vergessen

Setzen Sie nicht das gesamte Erspartes als Eigenkapital ein. Eine liquide Reserve für Reparaturen, Jobwechsel oder Notfälle schützt Sie davor, bei der nächsten Ausgabe einen teuren Dispo oder Ratenkredit aufnehmen zu müssen. Viele Berater empfehlen mehrere Monatsgehälter als Notgroschen zusätzlich zum Eigenkapital.

Zins, Tilgung und Rate: So wird gerechnet

Die Monatsrate einer Baufinanzierung ergibt sich aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung. Anders als beim Ratenkredit, bei dem Sie eine Laufzeit wählen und die Rate daraus folgt, legen Sie bei der Baufinanzierung meist den Tilgungssatz fest, und die Laufzeit ergibt sich daraus. Die jährliche Rate beträgt vereinfacht Darlehenssumme mal die Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz. Bei 250.000 Euro, 4 % Zins und 2 % Tilgung sind das 6 % pro Jahr oder 15.000 Euro, also 1.250 Euro pro Monat.

Im ersten Monat besteht diese Rate zu einem großen Teil aus Zinsen: 4 % von 250.000 Euro sind 10.000 Euro pro Jahr, also rund 833 Euro im Monat. Die restlichen rund 417 Euro tilgen das Darlehen. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch die Zinsen, und der Tilgungsanteil wächst. Dieses Prinzip heißt Annuität und ist im Lexikon unter Annuitätendarlehen erklärt.

Was ein Prozentpunkt Tilgung bewirkt

Die anfängliche Tilgung ist der stärkste Hebel auf die Gesamtdauer. Bei 4 % Zins und 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung rund 35 Jahre, bei 2 % rund 25 Jahre, bei 3 % rund 20 Jahre. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit stark und spart über die Jahre sehr viele Zinsen. Banken verlangen meist mindestens 2 Prozent. Wer mehr tilgen kann, sollte es tun, sofern die Rate auch bei Einkommensschwankungen tragbar bleibt. Viele Darlehen erlauben eine Anpassung der Tilgung während der Zinsbindung, den sogenannten Tilgungssatzwechsel.

Beispielrechnungen: Rate, Restschuld und Laufzeit

Die folgende Tabelle zeigt für verschiedene Darlehenssummen, Zinssätze und Tilgungen die Monatsrate, die Restschuld nach zehn Jahren Zinsbindung und die Gesamtdauer bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Zinssätze sind angenommene Rechenwerte, keine Angebote. Aktuelle Marktzinsen finden Sie bei den Banken.

Die Zahlen zeigen drei Dinge. Erstens: Bei gleicher Darlehenssumme sind schon 0,5 Prozentpunkte mehr Zins oder ein Prozentpunkt mehr Tilgung im Monatsbudget spürbar. Zweitens: Nach zehn Jahren sind bei 2 % Tilgung noch rund 80 Prozent der Schuld offen, bei 3 % Tilgung deutlich weniger. Drittens: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung entscheidet darüber, wie anfällig Sie für steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung sind.

Zinsbindung: Wie lange sollte der Zins festgeschrieben sein?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Üblich sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Nach Ablauf wird der Zins zu den dann geltenden Marktbedingungen neu vereinbart, sofern Restschuld bleibt. Die Wahl der Zinsbindung ist eine Abwägung zwischen Kosten und Sicherheit. Längere Zinsbindungen sind meist etwas teurer, bieten aber Planbarkeit. Kürzere Zinsbindungen sind günstiger, setzen Sie aber dem Risiko aus, bei der Anschlussfinanzierung höhere Zinsen zahlen zu müssen.

Faustregeln für die Wahl

• Kurze Bindung (5 Jahre): Nur sinnvoll, wenn Sie in absehbarer Zeit größere Rückzahlungen erwarten, etwa durch eine Erbschaft oder einen Immobilienverkauf, und Zinsänderungen verkraften können.
• Mittlere Bindung (10 Jahre): Der Klassiker. Nach zehn Jahren haben Sie nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und können mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
• Lange Bindung (15 bis 20 Jahre): Sinnvoll bei knapper Haushaltsrechnung und hohem Sicherheitsbedürfnis, vor allem bei geringer Tilgung und hoher Restschuld.
• Sehr lange Bindung (25 bis 30 Jahre): Gibt volle Planungssicherheit, kostet aber deutlich mehr Zins und schränkt Flexibilität ein.

Stresstest: Was passiert bei der Anschlussfinanzierung?

Nehmen wir an, Sie haben 250.000 Euro zu 4 % und 2 % Tilgung finanziert und nach zehn Jahren bleiben 188.646 € Restschuld. Wie lange dauert die Rückzahlung, wenn die Rate gleich bleibt und der Zins bei der Anschlussfinanzierung anders liegt?

Die Tabelle zeigt, wie stark der Zins bei der Anschlussfinanzierung die Restlaufzeit beeinflusst. Steigt der Zins deutlich, verlängert sich die Laufzeit bei gleicher Rate, oder die Rate muss steigen. Wer das Risiko begrenzen will, wählt eine längere Zinsbindung, tilgt höher oder nutzt ein Forward-Darlehen. Details im Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung und Tilgungswechsel

Bei Baufinanzierungen sind Sondertilgungen meist bis zu einer jährlichen Grenze kostenfrei, häufig fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Höhere Beträge können eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Wer mit Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder einer Erbschaft rechnet, sollte das Recht auf Sondertilgung im Vertrag verankern und die Höhe der kostenfreien Grenze prüfen. Manche Banken verlangen für diese Option einen kleinen Zinsaufschlag, der sich aber bei tatsächlicher Nutzung oft lohnt.

Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die anfängliche Tilgung während der Zinsbindung zu erhöhen oder zu senken. Das gibt Flexibilität, etwa wenn das Einkommen steigt oder die Familie größer wird. Fragen Sie vor Abschluss, wie oft und zu welchen Bedingungen ein Wechsel möglich ist, und ob dafür Gebühren anfallen. Eine Tilgungsaussetzung, bei der zeitweise gar nicht getilgt wird, ist ebenfalls manchmal möglich, verlängert aber die Laufzeit und kostet Zinsen.

Bereitstellungszinsen: Der Preis des Wartens

Wird das Darlehen nicht sofort in voller Höhe abgerufen, etwa weil ein Neubau in Etappen bezahlt wird, berechnen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen. Typisch sind Zeiträume von zwei bis zwölf Monaten ohne Gebühr, danach etwa 0,15 bis 0,3 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Beim Neubau lohnt es, die Bereitstellungszeit mit dem Bauzeitplan abzugleichen. Bei Kauf von Bestandsimmobilien mit sofortiger Zahlung spielen sie meist keine Rolle.

Volltilger und Annuität: Was passt zu Ihnen?

Ein Volltilgerdarlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Das gibt maximale Sicherheit, weil es keine Anschlussfinanzierung braucht, führt aber zu hohen Raten. Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt am Ende der Zinsbindung ein Restbetrag, den Sie neu finanzieren müssen. Das Ratendarlehen, bei dem die Tilgung konstant bleibt und die Rate sinkt, ist selten und bei höheren Anfangsraten für die meisten Haushalte zu belastend. Ein endfälliges Darlehen, kombiniert mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag, ist durch Steueränderungen heute weniger verbreitet und für Privatkäufer selten die beste Wahl.

Baufinanzierung in 9 Schritten: Der Weg vom Wunsch zur Auszahlung

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Prozess, der oft mehrere Wochen dauert. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Zeitdruck beim Notartermin und Überraschungen bei der Bank.

Schritt 1: Budget und Rate festlegen

Beginnen Sie nicht mit dem Objekt, sondern mit Ihrer Haushaltsrechnung. Rechnen Sie Ihre Netto-Einnahmen, alle festen Ausgaben, Rücklagen und einen Puffer für Unvorhergesehenes. Daraus ergibt sich die Monatsrate, die Sie dauerhaft und auch in schwierigen Zeiten zahlen können. Rückwärts lässt sich daraus die mögliche Darlehenssumme ableiten. Ein häufiger Fehler ist es, ein Objekt zu verlieben und erst danach zu rechnen. Dann entscheidet der Wunsch statt der Zahlen.

Schritt 2: Eigenkapital und Nebenkosten klären

Stellen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können, und rechnen Sie die Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands ein. Prüfen Sie, welche Reserve Sie nach dem Kauf behalten möchten. Das Ergebnis ist Ihr maximaler Kaufpreis bei realistischer Finanzierung.

Schritt 3: Finanzierungsanfragen stellen

Holen Sie früh Finanzierungsangebote ein, am besten bei mehreren Anbietern. Eine unverbindliche Anfrage zeigt Ihnen Zinsniveau und Spielraum. Wichtig: Wie bei Konsumkrediten gibt es auch hier Unterschiede zwischen Konditionenanfrage und tatsächlicher Kreditanfrage, die im Rahmen der Konditionenanfrage erklärt sind. Fragen Sie ausdrücklich nach einer Konditionenanfrage.

Schritt 4: Objekt finden und prüfen

Besichtigen Sie Objekte mit kritischem Blick auf Zustand, Lage, Energieausweis und Instandhaltungsstau. Bei Eigentumswohnungen prüfen Sie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe des Hausgelds und Rücklagen der Gemeinschaft. Bei Altbauten kann ein Bausachverständiger vor dem Kauf teure Überraschungen verhindern.

Schritt 5: Finanzierungsunterlagen zusammenstellen

Die Bank braucht Unterlagen zu Ihnen und zum Objekt. Wer sie früh bereithält, beschleunigt die Zusage erheblich. Die folgende Tabelle zeigt, was typischerweise verlangt wird.

Schritt 6: Finanzierungszusage einholen

Bevor Sie zum Notar gehen, sollten Sie eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank haben. Sie bestätigt Darlehenssumme, Zins, Zinsbindung und Tilgung. Prüfen Sie Bedingungen, die die Zusage an Auflagen knüpfen, etwa die Vorlage bestimmter Unterlagen. Ein Notartermin ohne gesicherte Finanzierung kann teuer werden, wenn die Bank später ablehnt.

Schritt 7: Kaufvertrag beim Notar

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Der Entwurf muss Ihnen laut Beurkundungsrecht mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, wenn Sie als Verbraucher kaufen. Nutzen Sie die Zeit, den Entwurf zu prüfen. Der Notar sorgt außerdem für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Ihren Anspruch auf das Eigentum sichert, und für die Grundschuld zugunsten der Bank.

Schritt 8: Darlehensvertrag unterzeichnen

Der Darlehensvertrag gibt die finalen Konditionen wieder. Prüfen Sie Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und eventuelle Zusatzprodukte. Bei Immobiliardarlehen gelten besondere Informations- und Widerrufsregeln für Verbraucher. Lassen Sie sich im Zweifel von einer Verbraucherzentrale oder einem unabhängigen Berater unterstützen.

Schritt 9: Auszahlung und Eigentumsumschreibung

Nach Eintragung der Grundschuld und Erfüllung aller Bedingungen zahlt die Bank das Darlehen aus, meist direkt an den Verkäufer oder Bauträger. Danach wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben, nachdem Sie Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Erst mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie rechtlich Eigentümer.

Wie Banken Ihre Baufinanzierung prüfen

Banken prüfen bei der Baufinanzierung zwei Dinge: Ihre Zahlungsfähigkeit und den Wert der Immobilie. Beides entscheidet über Zusage und Zins.

Prüfung der Zahlungsfähigkeit

Die Bank berechnet, welche Rate Sie dauerhaft tragen können. Dazu zählt sie Einnahmen, Ausgaben, laufende Kredite, Unterhalt und Lebenshaltungskosten nach Pauschalen. Bei Selbstständigen werden Durchschnittswerte mehrerer Jahre herangezogen. Außerdem prüft sie die Kreditwürdigkeit nach § 505a und für Immobiliendarlehen § 505b BGB, die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucher-Immobiliardarlehen. Die Schufa-Auskunft ergänzt das Bild. Wichtig: Banken schauen auf den Fall, dass Zinsen bei der Anschlussfinanzierung steigen. Manche rechnen deshalb mit einem höheren Prüfzins als dem tatsächlichen.

Bewertung der Immobilie

Die Bank ermittelt den Beleihungswert, meist durch Gutachter, Daten aus Kaufpreisdatenbanken oder eigene Bewertungsmodelle. Der Beleihungswert liegt häufig unter dem Kaufpreis. Ist die Differenz groß, kann die Bank die Finanzierung kürzen. Dann müssen Sie mehr Eigenkapital einbringen. Je nach Objekt, Lage und Zustand schwankt die Bewertung. Besondere Objekte wie Denkmäler, sehr kleine Wohnungen, Immobilien mit Erbbaurecht oder ländliche Lagen werden zurückhaltender beliefert.

Anbieter im Vergleich: Bank, Vermittler, Bausparkasse

Für Baufinanzierungen gibt es verschiedene Wege. Jeder hat Vor- und Nachteile.

Unsere Partner im Überblick

Wir arbeiten mit den folgenden Anbietern zusammen. Die Auswahl ist keine Marktübersicht. Wir erhalten gegebenenfalls eine Provision, ohne dass Ihnen Mehrkosten entstehen, siehe Werbehinweis.

Reihenfolge ohne Wertung. Aktuelle Konditionen, effektiver Jahreszins und Bonitätsvorbehalt stehen auf den Seiten der Anbieter.

Sinnvoll vergleichen: Das sollten Sie abfragen

• Effektiven Jahreszins bei gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung
• Höhe der kostenfreien Sondertilgung pro Jahr
• Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel
• Bereitstellungszinsen und bereitstellungsfreie Zeit
• Konditionen für die Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen
• Möglichkeit der Übertragung des Darlehens bei Verkauf der Immobilie
• Kosten bei Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung nach den Regeln für Immobiliardarlehen

Mit mehreren vergleichbaren Angeboten sind Verhandlungen möglich. Banken haben Spielraum, besonders bei sehr guter Bonität, hohem Eigenkapital oder bei Neukunden mit Gehaltskonto. Wer ein günstigeres Konkurrenzangebot vorlegt, bekommt häufig Zugeständnisse.

Förderung: Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen

Für Immobilienkäufer und Bauherren gibt es staatliche Förderprogramme, die den Finanzierungsbedarf oder den Zins senken können. Die wichtigste Förderbank ist die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Daneben gibt es Förderprogramme der Bundesländer, Kommunen und Landesförderbanken. Die Programme, Förderbeträge, Konditionen und Voraussetzungen ändern sich häufig. Prüfen Sie deshalb vor Ihrem Vorhaben die aktuellen Angebote direkt bei der KfW, bei Ihrer Landesförderbank und bei Ihrer Finanzierungsbank.

Typische Förderbereiche

• Wohneigentum für Familien: Zinsverbilligte Darlehen für Familien mit Kindern und begrenztem Einkommen, mit besonderen Voraussetzungen zu Neubau oder Klimastandard.
• Energieeffizient bauen und sanieren: Kredite oder Zuschüsse für klimafreundlichen Neubau, energetische Sanierung, Heizungstausch und Dämmung.
• Landesprogramme: Viele Bundesländer fördern Wohneigentum, soziale Wohnraumförderung oder Familien mit zinsgünstigen Darlehen.
• Kommunale Programme: Einzelne Städte und Gemeinden bieten Zuschüsse oder Grundstücksvergünstigungen, zum Beispiel für junge Familien.

Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel gestellt werden, bevor Sie mit dem Vorhaben beginnen oder den Kaufvertrag unterzeichnen. Wer zu früh handelt, kann den Anspruch verlieren. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem Energieberater unterstützen, denn für viele Programme sind Nachweise durch Sachverständige nötig.

Förderung und Hauptdarlehen kombinieren

Förderdarlehen werden meist über Ihre Hausbank oder Ihren Finanzierungspartner beantragt und sind in die Gesamtfinanzierung eingebettet. Sie werden oft als Ergänzung zum Hauptdarlehen vergeben. Prüfen Sie, wie Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung der Förderdarlehen im Vergleich zum Hauptdarlehen geregelt sind, weil die Bedingungen abweichen können. Außerdem ändern Sonderkonditionen oft die Raten in den ersten Jahren, etwa durch tilgungsfreie Anlaufjahre.

Kaufen oder weiter mieten? Eine ehrliche Rechnung

Die Frage, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt von Kaufpreis, Zins, Wertentwicklung, Mietniveau, Nebenkosten und Ihrer Lebenssituation ab. Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt die Logik, nicht die Wahrheit für Ihren Fall.

Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 350.000 € Euro, finanzieren 80 Prozent bei 4 % Zins und 2 % Tilgung und zahlen eine Monatsrate von 1.400,00 €. Hinzu kommen Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer. Die vergleichbare Miete liegt bei 1.100 € im Monat. Die reine Rate liegt in diesem Beispiel über der Miete, aber ein Teil der Rate ist Tilgung und damit Vermögensaufbau. Gleichzeitig binden Sie Eigenkapital, das sonst Erträge bringen könnte, und tragen das Risiko von Wertschwankungen und Reparaturen.

Argumente für den Kauf

• Mietfreies Wohnen im Alter, wenn die Immobilie abbezahlt ist
• Gestaltungsfreiheit und Schutz vor Eigenbedarfskündigung
• Vermögensaufbau durch Tilgung und mögliche Wertsteigerung
• Schutz vor steigenden Mieten

Argumente für das Mieten

• Flexibilität bei Jobwechsel und Lebensplanung
• Keine Instandhaltungsrisiken und Kaufnebenkosten
• Eigenkapital bleibt frei für andere Anlagen
• Geringeres Klumpenrisiko als bei einer einzelnen Immobilie

Eine Faustregel besagt, dass sich Kaufen vor allem lohnt, wenn Sie länger als etwa zehn Jahre am Ort bleiben wollen. Bei kürzerer Zeit fressen Nebenkosten die Vorteile auf.

Baufinanzierung in besonderen Lebenslagen

Selbstständige und Freiberufler

Selbstständige müssen höhere Hürden nehmen. Banken verlangen mehrere Jahre Nachweise, oft zwei bis drei Steuerbescheide und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen. Wer erst kurz selbstständig ist, bekommt es schwer. Hilfreich sind ein stabiler oder steigender Gewinn, ein hoher Eigenkapitalanteil und ein Steuerberater, der Unterlagen aufbereitet. Beachten Sie, dass Banken Privatvermögen und Betriebsvermögen getrennt betrachten.

Paare, Ehepartner und Unverheiratete

Bei gemeinsamen Darlehen haften beide Partner für die gesamte Summe, siehe Gesamtschuldner. Das gilt auch bei Trennung. Klären Sie vorab in einem Vertrag, wer welchen Anteil trägt, wem die Immobilie gehört und was bei Trennung, Tod oder Zahlungsproblemen gilt. Unverheiratete Paare sollten dies besonders sorgfältig regeln, weil das Gesetz weniger Schutz bietet. Eine Risikolebensversicherung sichert den Partner ab.

Familien mit Kindern

Familien haben höhere Ausgaben, was die Haushaltsrechnung der Bank belastet. Gleichzeitig gibt es Förderprogramme und Kindergeld, die einzubeziehen sind. Planen Sie Szenarien wie Elternzeit oder Teilzeit ein. Eine zu knappe Rate wird in solchen Phasen zum Risiko.

Ältere Käufer und Rentner

Auch ältere Käufer können finanzieren, die Banken achten aber auf das Alter bei Laufzeitende und die Rentenhöhe. Kürzere Laufzeiten, höhere Tilgung und mehr Eigenkapital erhöhen die Chancen. Beachten Sie, dass die Rente oft geringer ist als das letzte Gehalt, und prüfen Sie eine Nachfolgeregelung.

Befristete Verträge, Probezeit und Beamte

Befristete Verträge und Probezeiten erschweren die Zusage, Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst erhalten häufig bessere Konditionen. Wer in der Probezeit ist, sollte bis zum Ende warten oder mit höherem Eigenkapital und Mitantragsteller arbeiten.

Absicherung: Was passiert, wenn etwas schiefgeht?

Eine Baufinanzierung läuft Jahrzehnte. In dieser Zeit können Krankheit, Jobverlust, Trennung oder Tod eintreten. Wer das nicht bedenkt, riskiert den Verlust der Immobilie.

Wenn die Rate nicht mehr tragbar ist

Sprechen Sie sofort mit Ihrer Bank, bevor Raten ausfallen. Möglich sind Tilgungsaussetzung, Laufzeitverlängerung, Stundung oder ein Verkauf des Objekts zu einem geordneten Zeitpunkt. Wer wartet, riskiert Mahnungen, Kündigung des Darlehens und im schlimmsten Fall Zwangsversteigerung. Kostenlose Hilfe bietet die Schuldnerberatung.

Die 15 häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

1. Nebenkosten nicht oder zu niedrig einplanen.
2. Zu wenig Eigenkapital einsetzen und ohne Reserve starten.
3. Das gesamte Erspartes als Eigenkapital verwenden und keinen Notgroschen behalten.
4. Die Rate nur knapp tragbar planen, ohne Puffer.
5. Tilgung zu niedrig wählen und die Laufzeit unnötig verlängern.
6. Zinsbindung zu kurz wählen und das Anschlussrisiko unterschätzen.
7. Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel nicht vertraglich sichern.
8. Nur bei einer Bank anfragen und nicht vergleichen.
9. Förderprogramme nicht prüfen oder Anträge zu spät stellen.
10. Instandhaltungsrücklagen vergessen.
11. Bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümergemeinschaft nicht lesen.
12. Ohne Finanzierungszusage zum Notar gehen.
13. Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsschutz auslassen.
14. Gemeinsame Kredite ohne klare Regelungen zwischen den Partnern abschließen.
15. Unterlagen und Angaben unvollständig oder ungenau einreichen.

Neubau, Bestand und Modernisierung: Unterschiede in der Finanzierung

Bestandsimmobilie

Beim Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung zahlt die Bank das Darlehen nach Eintragung der Grundschuld und Erfüllung der Bedingungen in einer Summe aus. Das Hauptrisiko liegt im Zustand der Immobilie. Wer ein Haus aus früheren Jahrzehnten kauft, sollte Kosten für Heizung, Dach, Fenster, Elektrik und energetische Maßnahmen von Beginn an einkalkulieren. Manche Banken akzeptieren Modernisierungskosten als Teil der Finanzierung, wenn sie vorher belegt werden. Hier hilft ein Sachverständiger, der Zustand und Kosten realistisch einschätzt.

Neubau vom Bauträger

Bei einem Neubau vom Bauträger wird der Kaufpreis nach Baufortschritt in Raten fällig. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, in welchen Schritten gezahlt wird und welche Sicherheiten bestehen. Die Bank zahlt das Darlehen entsprechend gestaffelt aus. Bis dahin können Bereitstellungszinsen anfallen. Planen Sie Reserven für Verzögerungen ein, denn sie verlängern die Zeit bis zum Einzug und können doppelte Wohnkosten bedeuten, wenn Sie bis dahin Miete zahlen.

Selbst bauen: Grundstück, Bauvertrag, Baunebenkosten

Wer selbst baut, finanziert Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten wie Erschließung, Architekt, Genehmigungen, Außenanlagen und Versicherungen. Die Auszahlung folgt dem Baufortschritt auf Basis von Rechnungen oder Bautenstandsberichten. Besonders wichtig sind ein Festpreis im Bauvertrag, ein realistischer Puffer von mindestens zehn bis zwanzig Prozent für Kostensteigerungen und die Absicherung gegen Insolvenz des Bauunternehmens. Eigenleistungen können Eigenkapital ersetzen, die Bank erkennt sie aber nur in Grenzen an.

Modernisierung und Nachfinanzierung

Für Modernisierungen gibt es mehrere Wege: Nachfinanzierung beim bestehenden Darlehen, ein zusätzliches Darlehen mit Grundschuld, ein Ratenkredit für kleinere Maßnahmen oder Förderkredite für energetische Sanierung. Bei größeren Beträgen ist ein besichertes Darlehen meist günstiger als ein unbesicherter Ratenkredit. Prüfen Sie vor der Maßnahme Fördermöglichkeiten und die Reihenfolge der Antragstellung.

Anschlussfinanzierung, Umschuldung und Kündigung bei Immobiliendarlehen

Immobiliendarlehen unterliegen anderen Regeln als Ratenkredite. Das betrifft vor allem die Kündigungsmöglichkeiten und die Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Das ist unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung: Selbst bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können Sie nach zehn Jahren aussteigen. Diese Regel gibt Verbrauchern die Möglichkeit, zu einem anderen Anbieter zu wechseln, wenn die Zinsen günstiger sind. Planen Sie die Kündigung rechtzeitig, damit die Anschlussfinanzierung nahtlos beginnt.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen

Wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung und vor dem Sonderkündigungsrecht kündigen, etwa wegen eines Immobilienverkaufs, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Anders als bei Ratenkrediten ist sie nicht auf ein Prozent begrenzt. Sie berechnet sich nach dem Zinsschaden der Bank, meist mit der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode oder der Aktiv-Aktiv-Methode, die die Rechtsprechung anerkannt hat. Sie kann sich auf mehrere tausend Euro belaufen. Nicht jede Bank rechnet fehlerfrei. Lassen Sie die Berechnung prüfen, zum Beispiel durch eine Verbraucherzentrale. Details im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Anschlussfinanzierung: früh planen

Spätestens ein bis zwei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern. Sie haben drei Wege: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen, das Konditionen schon heute für später sichert. Banken, bei denen Sie schon sind, bieten Prolongationen oft ohne viel Aufwand an, aber nicht immer zu den besten Konditionen. Ein Wechsel erfordert eine neue Grundschuld oder die Abtretung der bestehenden und verursacht Kosten für Notar und Grundbuch. Vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht nur den Zins. Ausführlich im Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Verkauf der Immobilie mit laufendem Darlehen

Wer eine finanzierte Immobilie verkauft, löst das Darlehen in der Regel aus dem Verkaufserlös ab. Dann fällt gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die Sie in der Kalkulation berücksichtigen sollten. Manche Banken erlauben die Übertragung des Darlehens auf die neue Immobilie (Mitnahme), wenn Sie innerhalb kurzer Zeit eine andere kaufen. Fragen Sie vor dem Verkauf bei der Bank nach Optionen. Ein Verkauf wegen Zahlungsproblemen sollte geordnet und früh erfolgen, nicht erst unter Druck.

Steuern und Baufinanzierung

Für selbst genutzte Immobilien lassen sich Zinsen steuerlich nicht absetzen. Anders ist es bei vermieteten Objekten: Dort können Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an und kann nicht von der Steuer abgesetzt werden. Wer vermietet oder gemischt nutzt, sollte einen Steuerberater einbeziehen. Die steuerlichen Regeln ändern sich, prüfen Sie daher den aktuellen Stand.

Checkliste vor dem Abschluss

• Ich habe meine Haushaltsrechnung mit Puffer erstellt und die Rate geprüft.
• Ich kenne die Kaufnebenkosten meines Bundeslands und habe sie eingeplant.
• Ich behalte nach dem Kauf eine Reserve für Reparaturen und Notfälle.
• Ich habe mindestens drei Finanzierungsangebote verglichen.
• Zinsbindung und Tilgung passen zu meiner Lebensplanung.
• Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel sind vertraglich geregelt.
• Ich habe Förderprogramme geprüft, bevor ich den Kaufvertrag unterzeichne.
• Ich habe Todesfall und Berufsunfähigkeit abgesichert.
• Ich habe eine Finanzierungszusage, bevor ich zum Notar gehe.
• Ich habe den Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin geprüft.

Glossar: Die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung

Annuitätendarlehen

Darlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung.

Anschlussfinanzierung

Folgefinanzierung der Restschuld nach Ende der Zinsbindung.

Aktiv-Passiv-Methode

Berechnungsverfahren für die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen.

Auflassungsvormerkung

Grundbucheintrag, der den Anspruch des Käufers auf Eigentum sichert.

Beleihungsauslauf

Anteil des Darlehens am Beleihungswert der Immobilie.

Beleihungswert

Vorsichtig ermittelter Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzt.

Bereitstellungszins

Gebühr auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge.

Bausparvertrag

Sparvertrag mit späterem Anspruch auf ein Bauspardarlehen.

Effektiver Jahreszins

Jährliche Gesamtkosten des Darlehens in Prozent.

Eigenkapital

Eigene Mittel, die in den Kauf eingebracht werden.

Forward-Darlehen

Zinssicherung für eine künftige Anschlussfinanzierung.

Grundbuch

Öffentliches Register über Eigentum und Belastungen von Grundstücken.

Grunderwerbsteuer

Steuer beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Grundschuld

Grundpfandrecht als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen.

Kaufnebenkosten

Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusätzlich zum Kaufpreis.

KfW

Staatliche Förderbank mit Programmen für Bau und Sanierung.

Nachrangdarlehen

Ergänzungsdarlehen mit schlechterem Rang im Grundbuch.

Sondertilgung

Zusätzliche Rückzahlung über die reguläre Rate hinaus.

Sollzins

Reiner Zinssatz auf die Restschuld.

Tilgung

Teil der Rate, der die Restschuld senkt.

Tilgungssatzwechsel

Änderung der Tilgungshöhe während der Zinsbindung.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entschädigung der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung.

Volltilger

Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird.

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Zinssatz fest ist.

Fazit: Solide planen statt günstig rechnen

Eine gute Baufinanzierung ist weniger eine Frage des niedrigsten Zinses als einer realistischen Planung. Dazu gehören vollständige Nebenkosten, eine tragbare Rate mit Puffer, ausreichend Eigenkapital und Reserve, eine Zinsbindung, die zu Ihrer Lebensplanung passt, und Absicherung für schwierige Zeiten. Vergleichen Sie mehrere Angebote, prüfen Sie Fördermöglichkeiten, sichern Sie Sondertilgungsrechte und planen Sie die Anschlussfinanzierung früh. Wer das beachtet, trifft eine Entscheidung, die auch in 20 Jahren noch trägt. Grundlagen zu Krediten finden Sie im Ratenkredit-Ratgeber, Begriffe im Kredit-Lexikon.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Eine gesetzliche Mindestgrenze gibt es nicht. Banken erwarten meist, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen. Üblich sind etwa 20 Prozent der Gesamtkosten. Mit weniger sind Finanzierungen möglich, aber teurer und strenger geprüft.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Je nach Bundesland und Makler meist rund 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch bei rund 1,5 bis 2 Prozent, eine Käuferprovision kann bis etwa 3,57 Prozent betragen.

Was ist besser: hohe oder niedrige Tilgung?

Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart sehr viele Zinsen, erhöht aber die Monatsrate. Banken verlangen meist mindestens zwei Prozent. Wählen Sie so viel, wie Sie dauerhaft und auch in schwierigen Zeiten bezahlen können.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Üblich sind zehn bis fünfzehn Jahre. Je länger die Bindung, desto mehr Planungssicherheit, aber meist ein höherer Zins. Bei knapper Haushaltsrechnung oder geringer Tilgung ist eine längere Bindung sinnvoll.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Bleibt Restschuld, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen oder einer anderen Bank. Der Zins wird zu den dann geltenden Marktbedingungen neu vereinbart.

Kann ich nach zehn Jahren kündigen?

Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten?

Sie richtet sich nach dem Zinsschaden der Bank und kann mehrere tausend Euro betragen. Anders als beim Ratenkredit gibt es keine Begrenzung auf ein Prozent. Lassen Sie die Berechnung prüfen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Damit sichern Sie sich heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft, meist gegen einen Zinsaufschlag. Es lohnt sich nur, wenn die Marktzinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag kostet.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Sie zahlen über die reguläre Rate hinaus einen Betrag, der die Restschuld senkt. Häufig sind bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Das Recht darauf sollten Sie im Vertrag verankern.

Brauche ich einen Finanzierungsvermittler?

Nein, aber er kann helfen, viele Banken zu vergleichen. Er verdient meist eine Provision von der Bank. Vergleichen Sie auch direkt Ihre Hausbank und prüfen Sie den effektiven Jahreszins.

Wann sollte ich die Finanzierung klären?

Vor dem Notartermin. Ohne Finanzierungszusage riskieren Sie, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, den Sie nicht finanzieren können.

Was kostet der Notar?

Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Wert ab.

Muss ich einen Makler zahlen?

Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien für Verbraucher, dass der Käufer höchstens die Hälfte der Provision zahlt. Wer ohne Makler kauft, spart sie.

Welche Förderungen gibt es?

Zum Beispiel KfW-Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren, Familienförderung und Programme der Bundesländer. Konditionen ändern sich, und Anträge müssen oft vor Baubeginn oder Kauf gestellt werden.

Kann ich eine Baufinanzierung trotz Schufa-Eintrag bekommen?

Bei harten Negativmerkmalen kaum. Klären Sie Einträge, holen Sie eine Schufa-Datenkopie und beraten Sie sich. Seien Sie vorsichtig bei Angeboten ohne Prüfung.

Wie wirkt sich ein Ratenkredit auf die Baufinanzierung aus?

Laufende Kredite verringern die Rate, die die Bank zulässt. Lösen Sie kleine Kredite vor der Finanzierung ab, wenn möglich, oder prüfen Sie eine Umschuldung.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Anteil des Darlehens am Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger, desto günstiger der Zins.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Gebühren auf noch nicht abgerufene Darlehensteile, meist nach einer bereitstellungsfreien Zeit. Sie fallen vor allem beim Neubau an.

Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?

Sprechen Sie sofort mit der Bank. Möglich sind Tilgungsaussetzung, Laufzeitverlängerung oder ein geordneter Verkauf. Warten verschlimmert die Lage. Kostenlose Hilfe bietet die Schuldnerberatung.

Soll ich kaufen oder mieten?

Das hängt von Ihrer Lebenssituation, Kaufpreis, Zins und Miete ab. Eine Faustregel besagt, dass sich Kaufen eher lohnt, wenn Sie länger als etwa zehn Jahre bleiben.

Kann ich die Baufinanzierung bei Verkauf mitnehmen?

Manche Banken erlauben die Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie. Das muss vorab geklärt werden. Sonst fällt bei Ablösung ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Brauche ich eine Risikolebensversicherung?

Sie ist nicht Pflicht, aber sinnvoll, wenn Partner oder Familie auf das Einkommen angewiesen sind. Sie sichert das Darlehen im Todesfall ab.

Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Von der Anfrage bis zur Zusage meist zwei bis vier Wochen. Bis zur Auszahlung können je nach Notartermin und Unterlagen weitere Wochen vergehen.

Kann ich zwei Darlehen kombinieren?

Ja. Häufig werden Hauptdarlehen, Förderdarlehen und Bausparvertrag kombiniert. Achten Sie auf die unterschiedlichen Regeln für Tilgung und Sondertilgung.

Quellen und rechtliche Grundlagen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 488 ff., 489, 492, 497, 500, 502, 503, 505a, 505b, 1113 ff. (Grundpfandrechte)
• Grunderwerbsteuergesetze der Bundesländer
• Beurkundungsgesetz (BeurkG), § 17
• Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (seit Dezember 2020), BGB §§ 656a ff.
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
• Programme und Informationen der KfW und der Landesförderbanken
• Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung

Hinweis: Eine Kreditaufnahme verpflichtet zur Rückzahlung. Allgemeine Information, keine individuelle Beratung. Rechenbeispiele mit angenommenen Zinssätzen. Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026.