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Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus und ist noch Restschuld offen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wer zu spät handelt, muss die Konditionen der Bank oder des Marktes akzeptieren. Dieser Ratgeber zeigt, wann Sie anfangen sollten, welche Wege es gibt und wie Sie das Zinsrisiko begrenzen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung ist der Zinssatz meist nur für einen Zeitraum von fünf bis zwanzig Jahren fest, die Zinsbindung. Ist das Annuitätendarlehen bis dahin nicht vollständig getilgt, bleibt eine Restschuld. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Das Ergebnis der ersten Jahre entscheidet, wie hoch die Restschuld ist, und damit, wie stark Sie von Zinsänderungen betroffen sind. Grundlagen im Ratgeber Baufinanzierung.
Die drei Wege
| Weg | Was passiert | Vor- und Nachteile |
|---|---|---|
| Prolongation | Sie verlängern bei der bisherigen Bank | Wenig Aufwand, keine neuen Notar- und Grundbuchkosten, aber nicht immer der beste Zins |
| Umschuldung | Sie wechseln zu einer anderen Bank | Oft günstiger, aber Aufwand und Kosten für Grundschuldabtretung oder Neueintragung |
| Forward-Darlehen | Sie sichern heute Konditionen für später | Zinssicherheit, aber Aufschlag, siehe Forward-Darlehen |
Wann Sie sich kümmern sollten
Ideal sind zwölf bis vierundzwanzig Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Dann haben Sie Zeit, Angebote zu vergleichen, und können bei Bedarf ein Forward-Darlehen abschließen. Kurz vor Ablauf bleibt nur die Prolongation zu den Konditionen der Bank. Notieren Sie das Ende der Zinsbindung im Kalender und lassen Sie sich spätestens ein Jahr vorher Angebote machen.
Stresstest: Wie wirkt sich der Zins aus?
Beispiel: 250.000 Euro Darlehen, 4 % Zins, 2 % Tilgung, nach zehn Jahren Restschuld rund 188.646 €. Bleibt die Rate von 1.250,00 € gleich, hängt die Restlaufzeit vom neuen Zins ab. Die Werte sind Rechenbeispiele.
| Neuer Zins | Rate (unverändert) | Restlaufzeit |
|---|---|---|
| 3 % | 1.250,00 € | 15,8 Jahre |
| 5 % | 1.250,00 € | 19,9 Jahre |
| 7 % | 1.250,00 € | 30,4 Jahre |
Je höher die Restschuld und je niedriger die Tilgung, desto stärker wirkt der neue Zins. Wer das Risiko begrenzen will, tilgt höher, wählt eine längere Zinsbindung oder nutzt ein Forward-Darlehen.
Kündigung nach zehn Jahren
Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer längeren Zinsbindung. So können Sie zu günstigeren Konditionen wechseln.
Tipps für die Anschlussfinanzierung
- Restschuld und Ende der Zinsbindung klären.
- Mindestens drei Angebote einholen, auch von anderen Banken.
- Gesamtkosten inklusive Notar und Grundbuch vergleichen.
- Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel verhandeln.
- Förderprogramme prüfen, etwa für energetische Sanierung.
Anbieter
| Anbieter | Typ | Angebot |
|---|---|---|
| Dr. Klein | Baufinanzierungsvermittler | Zum Angebot (Werbung) |
| Commerzbank | Filialbank | Zum Angebot (Werbung) |
| Deutsche Bank | Filialbank | Zum Angebot (Werbung) |
Glossar
- Prolongation
- Verlängerung bei der bisherigen Bank.
- Zinsbindung
- Zeitraum mit festem Zins.
- Restschuld
- Offener Betrag am Ende der Zinsbindung.
Fazit
Planen Sie die Anschlussfinanzierung früh, vergleichen Sie Angebote und begrenzen Sie das Zinsrisiko durch hohe Tilgung oder Forward-Darlehen. Nach zehn Jahren haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Zwölf bis vierundzwanzig Monate vor Ende der Zinsbindung.
Muss ich bei der gleichen Bank bleiben?
Nein. Sie können zu einer anderen Bank wechseln.
Was kostet ein Wechsel?
Meist Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sowie gegebenenfalls Gebühren.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Eine Zinssicherung für die Zukunft, meist gegen Aufschlag.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen?
Ja, nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- BGB §§ 489, 502
- Informationen der Verbraucherzentralen zur Anschlussfinanzierung